Menu
Ένα από τα σημαντικότερα βήματα στην αγορά ακινήτων είναι ο νομικός έλεγχος. Κάθε υποψήφιος αγοραστής πριν προβεί στην αγορά ακινήτου θα πρέπει να ακολουθήσει συγκεκριμένα βήματα πριν προχωρήσει στο τελικό στάδιο της αγοράς του ακινήτου. Η παρουσία ενός δικηγόρου στην αγορά ακινήτου είναι σημαντική σε όλα στάδια της διαδικασίας της αγοραπωλησίας, ώστε να διαφυλαχθούν τα συμφέροντα του αγοραστή. Ειδικότερα, τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει ο αγοραστής είναι τα κάτωθι:
Αρχικά πρέπει να πραγματοποιηθεί επισταμένος έλεγχος του ακινήτου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Αναλυτικότερα ο έλεγχος γίνεται για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, δηλαδή εάν τυχόν υπάρχουν προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες ή εάν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εάν εκκρεμούν αγωγές σε βάρος του ακινήτου. Περαιτέρω απαιτείται η μελέτη των τίτλων κτήσης, ώστε να ελεγχθεί η αλληλουχία και η νομιμότητα του τρόπου κτήσεως του προς μεταβίβαση ακινήτου του από τον πωλητή, αλλά και των δικαιοπαρόχων. Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος και το ακίνητο είναι «καθαρό» από βάρη, μπορούμε να προχωρήσουμε στο επόμενο βήμα.
Στις περιοχές που λειτουργεί κτηματολόγιο θα πρέπει να πραγματοποιηθεί έλεγχος και στα κτηματολογικά φύλλα. Όπως και στο Υποθηκοφυλακείο έτσι και στο κτηματολόγιο ο έλεγχος γίνεται για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, δηλαδή εάν τυχόν υπάρχουν προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες ή εάν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εάν εκκρεμούν αγωγές σε βάρος του ακινήτου. Περαιτέρω απαιτείται η μελέτη των τίτλων κτήσης, ώστε να ελεγχθεί η αλληλουχία και η νομιμότητα του τρόπου κτήσεως του προς μεταβίβαση ακινήτου του από τον πωλητή, αλλά και των δικαιοπαρόχων. Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος και το ακίνητο είναι «καθαρό» από βάρη, μπορούμε να προχωρήσουμε στο επόμενο βήμα.
Η έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο πρέπει να εξαντλείται στα βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι δεν υφίστανται τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο. Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές. Την πρώτη φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται, πριν ο αγοραστής καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος πραγματοποιείται την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου, ώστε να ελεγχθεί, εάν έγιναν μεταγενέστερες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Είναι ιδιαίτερα σημαντική η συνεργασία με πολιτικό μηχανικό στην διαδικασία της αγοραπωλησίας. Ο ρόλος του μηχανικού είναι να βεβαιώσει και τακτοποιήσει τυχόν υπερβάσεις στην άδεια οικοδομής, τυχόν ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κ.α.
Ο έλεγχος συνεχίζεται στην κατά τόπον αρμόδια Πολεοδομία του ακινήτου. Αναλυτικότερα μελετάται η οικοδομική άδεια του ακινήτου για να διαπιστωθεί, εάν υφίστανται τυχόν αυθαιρεσίες, πολεοδομικές παραβάσεις ή υπερβάσεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρεσιών ή παραβάσεων θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση αυτών. Σήμερα, προκειμένου να πραγματοποιηθεί μια αγοραπωλησία απαιτείται και η σύμπραξη πολιτικού μηχανικού.
Για να καταρτιστεί το συμβόλαιο, υποβάλλεται στη αρμόδια Δ.Ο.Υ. η δήλωση φόρου μεταβίβασης και ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να πληρώσει προκαταβολικά τον αναλογούντα φόρο, ο οποίος καθορίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου ως πρώτη κατοικία, ο φόρος συνήθως είναι μηδενικός.
Η υπογραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται ενώπιον συμβολαιογράφου, με την παρουσία του πωλητή, του υποψήφιου αγοραστή και των δικηγόρων των δύο συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία. Μετά την ανάγνωση του συμβολαίου, τα συμβαλλόμενα μέρη (πωλητής και αγοραστής) υπογράφουν το συμβόλαιο και έκαστος λαμβάνει από ένα αντίγραφο.
Η μεταβίβαση της κυριότητας ολοκληρώνεται με την μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο, όπου καταχωρίζεται και επίσημα και εκδίδεται το αντίστοιχο πιστοποιητικό.
